IL MERCATO IMMOBILIARE A NAPOLI

Nella prima parte del 2011 a Napoli le quotazioni degli immobili hanno segnalato un ribasso del 2,2% rispetto al semestre precedente.

Nelle aree centrali della città si è registrato un calo dei prezzi pari al 2,5%. In leggera flessione i valori nel Centro Storico. Si acquista prevalentemente per investimento, grazie alla presenza di numerose facoltà universitarie, anche se negli ultimi semestri si evidenzia una flessione del numero di richieste di immobili in affitto da parte di studenti in seguito all’apertura di numerosi atenei in molte province italiane. Gli investitori sono in genere professionisti e imprenditori di Napoli che acquistano bilocali per metterli a reddito. Tra le zone maggiormente apprezzate da questo tipo di acquirenti da segnalare quella di via dei Tribunali e quella di via San Biagio dei Librai, dove si possono acquistare soluzioni a prezzi più contenuti rispetto alla media del quartiere. La spesa per un buon usato è di 2500 € al mq. L’investimento medio è compreso tra 120 e 150 mila €, il canone mensile di un bilocale si attesta su 450-500 €. Si registrano inoltre richieste di case in affitto da parte di famiglie, professionisti e lavoratori trasfertisti, i contratti maggiormente utilizzati sono quelli a canone libero e quelli transitori. Piazza San Domenico Maggiore, via Benedetto Croce e piazza Bellini sono tra le aeree più prestigiose del Centro storico. Qui l’edilizia è composta da stabili d’epoca, spesso soggetti al vincolo delle Belle Arti e caratterizzati da soffitti alti, travi a vista, volte e affreschi. Per l’acquisto di una soluzione ristrutturata bisogna mettere in conto una spesa di 5000-5500 € al mq. Anche in piazza Cavour, in via Duomo ed in corso Umberto I si trovano palazzi storici realizzati tra la fine dell’ 800 ed i primi del ‘900 dalle metrature molto ampie, anche oltre 300 mq, con affreschi, giardini e monumenti storici all’interno dei cortili. Per una soluzione ristrutturata la spesa è di 4000 € al mq. Nelle traverse delle strade principali prevalgono invece soluzioni popolari, spesso poco luminose. Soluzioni da ristrutturare costano 1400-1500 € al mq, quelle ristrutturate hanno un valore che oscilla tra 2000 e 2500 € al mq.

Sono in lieve calo le quotazioni nel quartiere Materdei. L’offerta di appartamenti è alta ed i proprietari per vendere sono costretti a rivedere i prezzi verso il basso. Permangono inoltre difficoltà di accesso al credito. La maggior parte degli acquisti riguarda la prima casa, anche se non mancano le compravendite per investimento. Gli investitori concentrano la loro attenzione su monolocali e bilocali, dal valore compreso tra 30 e 40 mila €; si tratta di appartamenti con ingresso su strada, situati nelle aree ultra popolari del quartiere e richiesti in locazione da stranieri. Nella zona ultra popolare per acquistare un appartamento da 60 mq completamente da ristrutturare si spendono circa 110 mila €. Popolare la zona di Materdei Vecchia, dove per l’acquisto di un trilocale in buono stato bisogna mettere in conto un investimento di 1600 € al mq. Materdei Nuova presenta soluzioni di qualità superiore ed i prezzi dell’usato salgono a 2400-2500 € al mq. In generale il quartiere Materdei è apprezzato perché ben servito, dotato dell’omonima fermata della metropolitana e di due svincoli della tangenziale: Arenella e Capodimonte. Da segnalare inoltre che adiacente al quartiere si trovano le fermate della metropolitana di piazza Cavour e di piazza Dante. Le strade più commerciali della zona sono via Santa Teresa degli Scalzi e via Salvator Rosa, dove si registrano difficoltà per quanto riguarda la vendita e la locazione di locali commerciali, alcuni dei quali sono inutilizzati. In via Salvator Rosa è in fase di realizzazione una nuova palazzina di 8 appartamenti, con circa 20 box auto distribuiti su 3 piani seminterrati. Nel quartiere la richiesta di box auto è buona, ma spesso queste tipologie si trovano in strade strette e presentano particolari difficoltà di manovra in ingresso. Un box singolo ha un valore compreso tra 40 e 45 mila €. In zona Materdei è alta la richiesta di immobili in affitto, gli stranieri si focalizzano su monolocali e bilocali mentre le famiglie italiane cercano prevalentemente trilocali. Il canone di un trilocale è di 500-550 € al mese, il contratto utilizzato è quello a canone libero.

Nella macroarea  Posillipo-Chiaia nei primi sei mesi del 2011 i prezzi sono scesi del 5,5%. In zona Manzoni-Caravaggio il ribasso delle quotazioni è stato del 9,1%. Si tratta di un’area signorile, dove a vendere sono esclusivamente persone che hanno bisogno di liquidità e che quindi sono disposti a rivedere i prezzi pur di concludere la trattativa. In genere infatti chi possiede immobili in quest’area della città difficilmente li vende. Ad acquistare sono famiglie, oppure genitori che comprano per i figli e quasi sempre le compravendite avvengono senza l’aiuto di finanziamenti. L’area di Manzoni- Caravaggio è la parte collinare più alta di Posillipo, dove si registra una minore presenza di palazzi storici, l’edilizia infatti è composta principalmente da ville e da soluzioni realizzate dagli anni ’50 in poi. Le quotazioni dell’usato sono comprese tra 4500 e 6000 € al mq, mentre tipologie ristrutturate hanno prezzi compresi tra 4800 e 6500 € al mq. A Posillipo l’edilizia è eterogenea ed è composta in gran parte da soluzioni costruite dal 1900 in poi e, in parte minore, da soluzioni storiche e signorili. Non mancano inoltre ville in stile liberty e tipologie realizzate in edilizia popolare, queste ultime costruite quando nel quartiere confinante erano presenti industrie. Sono molto prestigiose via Pacuvio, via Stazio, via Catullo, via Giovenale e via Orazio, dove si possono raggiungere quotazioni di 11 mila € al mq. Nell’area di San Ferdinando, ed in particolare nella zona compresa tra via Nardones e via Conte di Mola, si trovano abitazioni in tufo costruite tra il 1700 ed i primi anni del 1900. Si tratta di immobili spesso in cattivo stato di conservazione e per questo costano tra 800 e 1000 € al mq. Le quotazioni salgono per la zona di San Ferdinando, più vicina a Chiaia e a via Toledo, dove i prezzi oscillano tra 2500 e 3500 € al mq. Nella macroarea di Posillipo-Chiaia il mercato delle locazioni segnala una lieve contrazione dei canoni ma un aumento del numero di richieste. A cercare casa in affitto sono quasi sempre persone già residenti in quest’area di Napoli, infatti, sia il mercato delle locazioni che quello delle compravendite sono alimentati quasi esclusivamente da persone già residenti nel quartiere. I canone di bilocali e trilocali nell’area Manzoni – Caravaggio si attestano tra 800 e 1200 € al mese, mentre a Posillipo la spesa sale a 1100-1300 € al mese. Il contratto utilizzato è quello a canone libero.

Sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea Flegrea-Fuorigrotta con una variazione positiva pari all’1,1%. Lievi ribassi delle quotazioni si segnalano nell’area di Pianura-Campanile-San Donato. In particolare il calo dei prezzi si è registrato per le soluzioni più popolari e più datate, per le quali si riscontrano difficoltà di vendita. In questa zona della città ad acquistare sono quasi sempre giovani, i quali apprezzano il quartiere sia perché è adiacente a Soccavo e Fuorigrotta, sia perché ha prezzi più accessibili. Ad esempio, per l’acquisto di un trilocale a Fuorigrotta si spendono mediamente 300 mila € mentre a Pianura la stessa tipologia (ed in genere possiede metrature più ampie) costa circa 190 mila €. Tutta l’area di Pianura è sorta abusivamente tra il 1977 ed il 1983, ma dal 2007 il Comune di Napoli ha consentito il condono e la maggior parte delle costruzioni abusive sono state messe in regola. Tra le vie più richieste del quartiere da segnalare via Provinciale e traverse, ben servite e commerciali, dove un buon usato si può acquistare con una spesa di 2100 € al mq. Stesse quotazioni si registrano in via Campanile e traverse servite anche dalla Cumana. Nell’area di via Campanile sono presenti inoltre parchi residenziali. A Pianura il mercato delle locazioni è abbastanza attivo, mediamente un trilocale si affitta con una spesa di 600-650 € al mese, mentre in zone centrali si arriva a spendere fino a 700 € al mese. Bassa la domanda di box auto, grazie alla presenza di numerosi spazi privati, coperti e scoperti, dove è possibile affittare un posto auto a 20-25 € al mese. L’offerta di box auto sul mercato è comunque bassa, una soluzione singola ha un valore di 20-25 mila €. Si registra un lieve aumento dei valori in zona Camaldoli; i proprietari sono restii ad abbassare le quotazioni e spesso non vendono se non ottengono la cifra richiesta. I prezzi sono comunque in fase di assestamento e nei prossimi semestri non dovrebbero subire importanti variazioni. Camaldoli e Santa Croce sono zone periferiche ricercate prevalentemente da famiglie all’acquisto della prima casa. Camaldoli si è sviluppata a partire dagli anni ’80 in poi ed è caratterizzata da soluzioni costruite abusivamente ma attualmente condonate o in fase di condono. Camaldoli sorge in un’area molto verde sottoposta al vincolo dei Beni Culturali, per l’acquisto di un buon usato si spendono 2500-2600 € al mq. Quotazioni similari si registrano in zona Santa Croce, dove si trovano anche case agricole e rurali che vengono acquistate e poi trasformate in soluzioni residenziali. Buona la domanda da parte di investitori nella zona degli Ospedali, nei pressi del Policlinico e della facoltà di farmacia. Chi acquista per investimento si focalizza su bilocali e trilocali con un valore compreso tra 140 e 270 mila €. Una soluzione degli anni ’70 in buone condizioni è valutata 3500-3600 € al mq. La richiesta di appartamenti in affitto proviene da studenti e specializzandi, il canone di locazione di bilocali e trilocali è compreso tra 450 e 600 € al mese.

Una lieve contrazione dei valori si registra anche nella macroarea Vomero-Arenella (-1,5%). In diminuzione le quotazioni in zona Vomero-Cilea, dove nella prima parte del 2011 il ribasso dei prezzi ha riguardato soprattutto i tagli più grandi sui quali è stato possibile ottenere ribassi importanti. A comprare sono stati prevalentemente investitori, si tratta di persone che acquistano per i figli oppure per mettere a reddito, ma anche risparmiatori che preferiscono impegnare i propri capitali nel mattone. L’investimento medio riguarda bilocali e trilocali dal prezzo compreso tra 200 e 300 mila €, mentre le giovani coppie che acquistano la prima casa si focalizzano su trilocali e quattro locali. Il rumore e lo smog penalizzano i piani bassi, poco apprezzati dagli acquirenti, i quali preferiscono piani alti, luminosi e dotati di posto auto anche se quest’ultima caratteristica è poco presente sul mercato. Il Vomero è un quartiere residenziale di Napoli, composto da prestigiose palazzine d’epoca dei primi del ‘900, soluzioni degli anni ’30, stabili un tempo di proprietà delle  Poste Italiane e delle Ferrovie dello Stato e da parchi residenziali degli anni ’60 e ’70 con soluzioni dotate di posti auto. Per l’acquisto di una tipologia storica in buone condizioni si possono spendere 7000-8000 € al mq se panoramica e 5500-6000 € al mq se non panoramica. Ben esposte anche le unità realizzate dalle Poste e dalle Ferrovie, ormai privatizzate, che si acquistano con una spesa compresa tra 4800 e 5000 € al mq se da ristrutturare. Un appartamento in parco residenziale, dotato di posto auto, ha un valore medio di 4500-4600 € al mq. Via Cilea è l’arteria principale e più richiesta del quartiere, anche se l’offerta di immobili in vendita è bassa. Si tratta di una zona ben servita e situata nei pressi della tangenziale, come anche l’area di piazza 4 giornate e quella panoramica di via Belvedere, dove si registrano quotazioni superiori alla media. Da segnalare che per tutta l’area del Vomero il “Progetto Sirena” prevede lo stanziamento di fondi per l’incentivazione della riqualificazione degli stabili nelle parti interne ed esterne.  Per quanto riguarda il mercato delle locazioni nel quartiere si registra una buona domanda da parte di professionisti ed in particolare avvocati, commercialisti e medici, che lavorano in quest’area della città. Affittare un bilocale costa 800 € al mese, mentre per l’affitto di un trilocale la spesa sale a 1000-1100 € al mese. I contratti utilizzati sono quelli a canone libero.

Sono stabili le quotazioni immobiliari nell’area del quartiere Sanità. Nella prima parte dell’anno il mercato è stato vivacizzato prevalentemente da investitori e giovani coppie. Chi cerca casa per investimento si orienta prevalentemente su monolocali dal valore compreso tra 20 e 30 mila € e su bilocali con un prezzo che oscilla tra 40 e 50 mila €. La domanda di appartamenti in affitto è composta prevalentemente da stranieri spesso impiegati come badanti. Il canone di locazione di un monolocale si attesta tra 200 e 400 € al mese, mentre quello di un bilocale è compreso tra 400 e 500 € al mese. Il contratto di locazione utilizzato è quello a canone libero. Le giovani coppie che acquistano si concentrano invece su trilocali preferibilmente dotati di cucina abitabile; il piano terra viene spesso scartato perché poco luminoso. Il quartiere Sanità presenta un’offerta immobiliare decisamente eterogenea, con soluzioni più popolari concentrate nel rione Sanità dove si trovano condomini nati nei primi anni del ‘900. Queste tipologie si possono acquistare ad un prezzo medio di 1200 € al mq. Tra le vie più richieste del quartiere da segnalare via Buonuomo e Salita Scudillo, dove si trovano soluzioni realizzate in cemento armato e situate in contesti tranquilli. La spesa per l’acquisto di un appartamento in buono stato si attesta su 1700-1800 € al mq. Apprezzate anche le abitazioni che si trovano nell’area dell’Ospedale di San Gennaro valutate 1400-1500 € al mq se in buone condizioni. Residenziale l’area di corso Amedeo caratterizzata da diverse tipologie immobiliari che vanno dai parchi residenziali, alle palazzine storiche in tufo, ai palazzi in cemento armato. Si tratta di una zona ben quotata, non lontana dal Centro e ben collegata con la tangenziale. Qui soluzioni signorili e ristrutturate possono costare anche 3000 € al mq.

Domanda Monolocali         2 locali               3 locali          4 locali               5 locali

Analizzando la domanda si evidenzia un aumento della concentrazione delle richieste di bilocali ed una diminuzione della concentrazione di richieste di trilocali.

Offerta Monolocali         2 locali         3 locali               4 locali               5 locali

Per quanto riguarda l’offerta si registra un aumento della percentuale di bilocali e trilocali presenti sul mercato.

(fonte – Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa)