MILANO – BILOCALE
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra l’acquisto e la locazione di un bilocale di 50 mq in una zona semicentrale di Milano.
ACQUISTO
L’immobile costa 230.000 € e l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 63% del valore, pagando una rata di mutuo di 868 €. Possiede quindi un capitale a disposizione di 100.000 €. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli.
Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione).
Per calcolare il valore futuro dell’immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
AFFITTO
Chi opta per la locazione paga un canone mensile iniziale di 750 €. Il capitale a disposizione (di 100.000 €) viene investito in un BTP a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione.
DIFFERENZA RATA MUTUO-CANONE E ALTRI COSTI/BENEFICI
Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 750 € al mese contro una rata mensile di 868 € per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,35% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
RISULTATO FINALE
Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo, abbiamo calcolato il guadagno ottenuto da entrambi:
- Proprietario (Valore futuro immobile – rate del mutuo) = 111.965 €
- Inquilino (Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici) = -30.176 €
Come si può vedere il risultato è a favore di chi ha acquistato.
Tabella riepilogativa
| Valore dell’immobile |
230.000 € |
| Capitale iniziale |
100.000 € |
| Rata mensile del mutuo |
868 € |
| Canone iniziale di locazione mensile |
750 € |
| Guadagno finale per il proprietario dopo 25 anni |
111.965 € |
| Guadagno finale per l’inquilino dopo 25 anni |
-30.176 € |
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
MILANO – TRILOCALE
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra l’acquisto e la locazione di un trilocale di 90 mq in una zona semicentrale di Milano.
ACQUISTO
L’immobile costa 400.000 € e l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 61% del valore, pagando una rata di mutuo di 1467 €. Possiede quindi un capitale a disposizione di 180.000 €. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli.
Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione).
Per calcolare il valore futuro dell’immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
AFFITTO
Chi opta per la locazione paga un canone mensile iniziale di 1150 €. Il capitale a disposizione (di 180.000 €) viene investito in un BTP a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione.
DIFFERENZA RATA MUTUO-CANONE E ALTRI COSTI/BENEFICI
Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 1150 € al mese contro una rata mensile di 1467 € per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,35% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
RISULTATO FINALE
Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo, abbiamo calcolato il guadagno ottenuto da entrambi:
- Proprietario (Valore futuro immobile – rate del mutuo) = 207.323 €
- Inquilino (Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici) = 70.299
Come si può vedere il risultato è a favore di chi ha acquistato.
Tabella riepilogativa
| Valore dell’immobile |
400.000€ |
| Capitale iniziale |
180.000 € |
| Rata mensile del mutuo |
1467 € |
| Canone iniziale di locazione mensile |
1150 € |
| Guadagno finale per il proprietario dopo 25 anni |
207.323 € |
| Guadagno finale per l’inquilino dopo 25 anni |
70.299 € |
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa