Mercato immobiliare a Milano. Prezzi ancora in salita

TECNOCASA: PREZZI ANCORA IN SALITA +1,3%

“Nella prima parte del 2024 – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – il mercato immobiliare di Milano evidenzia dei segnali di rallentamento: diminuzione delle compravendite (-10,1%) rispetto allo stesso periodo del 2023, tempi di vendita di 81 giorni in aumento dai 68 giorni di un anno fa, investitori più prudenti e riflessivi. Questi ultimi, rispetto agli anni scorsi, acquistano meno per realizzare short rent preferendo il canale tradizionale. I prezzi sono ancora in salita, +1,3%, con le zone centrali in leggero calo e diverse aree periferiche, soprattutto lungo la nuova linea metropolitana e a ridosso degli interventi di riqualificazione, che si stanno rivalutando in modo significativo”.   

I valori delle case a Milano hanno registrato un aumento dell’1,3%.

Leggera diminuzione (-0,8%) per gli immobili del centro.

Tiene il segmento del lusso anche se la domanda è più prudente e si assiste a un rallentamento del mercato, dovuto più che altro a una carenza di offerta di immobili di pregio, motivo per cui i prezzi hanno tenuto. Le caratteristiche richieste si confermano (piani alti, terrazzo, sorveglianza h24, palestra/piscina, concierge) anche se gli acquirenti stranieri, in particolare americani ed europei dell’est, cercano camere da letto molto più ampie rispetto alla media. Le ricerca si orienta anche su palazzi d’epoca, in zona centrale, che non sempre hanno i requisiti richiesti, motivo per cui si propende per le soluzioni di nuova costruzione. Elevata la richiesta di immobili di lusso in locazione.  I prezzi degli immobili signorili oscillano da 16 a 17 mila € al mq con valori decisamene superiori per le nuove costruzioni o per quelli situati all’interno del Quadrilatero.

Mercato rallentato in Garibaldi-Moscova con un lieve ritocco verso il basso dei prezzi delle soluzioni da ristrutturare o che necessitano di significativi interventi di ristrutturazione. C’è più offerta sul mercato e la domanda sostenuta dal credito è in leggera diminuzione a causa dei tassi di interesse ancora elevati. La riduzione in atto ha ridato fiducia ai potenziali acquirenti e, successivamente all’estate, si percepisce una nuova vivacità. Le zone e gli immobili di pregio hanno tenuto.  Prezzi più elevati, intorno a 12-13000 € al mq si registrano in Porta Nuova (via Turati, via della Moscova, piazza della Repubblica), dove c’è bassa offerta e una domanda sostenuta da professionisti, imprenditori alla ricerca, spesso, di ultimi piani con terrazzo. Diversi gli acquirenti stranieri che acquistano una seconda casa. Nell’area intorno alla “Fondazione Feltrinelli” prevalgono gli stabili di ringhiera e i prezzi si agirano intorno a 7000 € al mq.

Prezzi stabili a Porta Romana-Crocetta dove si segnala un mercato rallentato, soprattutto sul segmento degli affitti. C’è abbondante offerta, spesso di bassa qualità, e una domanda selettiva, disposta a spendere solo per immobili in ottimo stato e possibilmente arredati. Diminuiscono gli investitori che acquistano per realizzare affitti brevi e B&B. Prevalgono gli acquisti di abitazione principale, spesso migliorativi, nella prestigiosa piazza Mondadori e limitrofe, dove si toccano punte di 10 mila € al mq. Quotazioni più contenute, intorno a 6000 € al mq, in via Crema e via Mantova. Non ci sono effetti legati alle Olimpiadi Invernali nonostante la vicinanza del “Villaggio Olimpico”. I prezzi di un buon usato si aggirano intorno a 6500 € al mq. Il nuovo si vende a 10000-12000 € al mq ma i potenziali acquirenti con budget elevato si stanno orientando verso soluzioni d’epoca ristrutturate.

L’aumento maggiore dei valori si riscontra nella macroarea Lodi-Corsica (+4,5%), dove si concentrano numerosi interventi di riqualificazione urbana in corso sulla città.

Si rileva un aumento delle quotazioni nei quartieri di Corvetto, Brenta e Grigioni, attribuibile a una maggiore domanda (per investimento e abitazione principale). I prezzi sono ancora contenuti e questo ha attirato gli investitori e i giovani al primo acquisto. L’area confina con la “Fondazione Prada” e non è lontana dai progetti in atto per le Olimpiadi Invernali. Da alcuni anni è presente la sede del Comune di Milano ed è in fase di completamento uno studentato. È in corso la riqualificazione di immobili popolari. I prezzi medi di una soluzione usata si aggirano intorno a 3400 € al mq. In via Codogno, via Fratelli Rosselli, via Sulmona ci sono condomini degli anni ’60 che, in buono stato, si scambiano a 2600-2700 € al mq mentre da ristrutturare costano intorno a 2000-2300 € al mq. C’è un discreto numero di investitori che compra bilocali da mettere a reddito. Il mercato delle locazioni è vivace, alimentato da studenti e da dipendenti di società quali “Eni” e “Sky” che hanno sede a San Donato. Per un bilocale si spendono intorno a 1000 € al mese. Presenti anche delle nuove costruzioni in classe “A” che si scambiano a prezzi medi di 6000 € al mq.

A est di Milano, in viale Forlanini e soprattutto a Bonfadini-Ungheria, i prezzi sono in aumento, grazie agli interventi che stanno interessando il mercato di Santa Giulia e in cui sono in corso i lavori per le Olimpiadi del 2026. Non lontano, inoltre, entrerà a breve in funzione la linea 4 della metropolitana. Sono in corso i lavori nell’ex area “Ricordi” in via Salomone dove sorgerà un complesso residenziale di 200 appartamenti con box e cantine, per un totale di 18.000 mq. Questi elementi hanno portato a un aumento della domanda per investimento.  Il rialzo dei prezzi più marcato ha interessato soprattutto il quartiere di Bonfadini-Ungheria dove i prezzi sono più contenuti rispetto al quartiere Forlanini. Sono due zone di Milano caratterizzate da un’offerta immobiliare costituita prevalentemente da immobili di tipo popolare ante’67 che si acquistano rispettivamente a 3800 e 3000 € al mq.  Valori più bassi nel quartiere periferico di Ponte Lambro dove si muovono immigrati e persone con bassa disponibilità di spesa, ricorrendo a mutui importanti. I prezzi medi si aggirano intorno a 2200-2300 € al mq.

Salgono i prezzi nei quartieri di Tito Livio, piazzale Cuoco-Viale Umbria. Parliamo di un ‘area interessata dai lavori per il recupero dell’ex Macello e per le Olimpiadi Invernali. Questo attira anche investitori che comprano per puntare sulla futura riqualificazione dell’area, sebbene la maggioranza degli acquirenti sia interessato all’abitazione principale. Piace il tratto tra piazza Salgari e piazzale Libia dove le quotazioni oscillano intorno a 3000 € al mq.  Le soluzioni abitative più costose si concentrano intorno a via Tertulliano dove un immobile ristrutturato quota intorno a 4000 € al mq e nel tratto tra viale Umbria e piazzale Libia dove i valori oscillano da 5000 a 5500 € al mq. Il nuovo di ottimo livello supera anche 8000 € al mq. Più basse le quotazioni nel tratto tra piazza Salgari e viale Umbria (3500-4200 € al mq). Si scende a 3000€ al mq a ridosso dell’Ortomercato, tra piazzale Cuoco, Porta Vittoria e via Molise.

Prezzi stabili a Santa Giulia nella prima parte del 2024. Diversi i lavori che interessano la zona, finalizzati in modo particolare alle Olimpiadi Invernali del 2026: iniziati i lavori per il “PalaItalia” e per la futura sede del campus del conservatorio “Verdi”. È prevista poi la costruzione di un auditorium da 400 posti, un edificio a scopo residenziale e un edificio per aule didattiche. Inoltre, si prevede la nascita del quartiere “Santa Giulia 2” con 3.500 nuove unità abitative. La presenza di importanti aziende e della metropolitana attira gli investitori che fanno affitti brevi anche se diversi proprietari di B&B stanno vendendo i loro immobili per dismettere l’investimento. Un usato in buone condizioni, costruito nel 2005-2006, costa intorno a 4000-4500 € al mq.

Crescono del 3,4% i prezzi delle case nella macroarea di Navigli-Famagosta. Valori in aumento in via Lodovico il Moro anche se adesso i tempi di vendita, decisamente allungati, stanno rallentando il mercato e la crescita dei prezzi. Vanno avanti i lavori sul tratto oltre piazzale Negrelli dove nascerà un ponte ciclo pedonale tra i quartieri Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio. L’area più quotata è quella intorno a via Andrea Ponti, via Pestalozzi e limitrofe dove ci sono immobili che, in buono stato, si acquistano a prezzi medi di 3700-3800 € al mq. Su Lodovico il Moro verso Corsico, si scende a 3200-3300 € al mq. Prezzi decisamente più elevati si registrano nel tratto che va verso via Watt: la riqualificazione dell’ex sede della “Nestlè” e il completamento dell’ex area “Richard Ginori” fanno sentire gli effetti in questa zona dopo averli sortiti prima nel quartiere di Santa Rita. Il nuovo quota 6000-7000 € al mq.

Il quartiere di Missaglia-Gratosoglio registra una leggera crescita dei prezzi e dei tempi di vendita. Parliamo di una zona periferica della città, al confine con Rozzano e sviluppata intorno alla fermata della metropolitana di piazzale Abbiategrasso. La vicinanza con quest’ultima è un must per il quartiere dove si riversano anche studenti universitari di Iulm, Bocconi, Naba, Cattolica e dell’università dell’Humanitas. La presenza di tanti studenti, infatti, spinge la domanda di investimento. La domanda di abitazione principale arriva da coloro che non riescono ad acquistare nei quartieri limitrofi. La zona più richiesta è quella che si sviluppa intorno a piazzale Abbiategrasso dove ci sono immobili ex Aler degli anni ‘60 ormai riscattati e acquistabili a prezzi medi di 3000 € al mq se usati e in buone condizioni. In via dei Missaglia si sviluppa un’area più popolare, i cui prezzi scendono a 2500 € al mq per arrivare a 3300-3400 € al mq per le soluzioni in ottimo stato nel quartiere “Terrazze”, sviluppatosi dopo gli anni ’80-’90.

I prezzi del quartiere Tibaldi-San Gottardo sono in aumento mentre quelli di Tibaldi-Cermenate sono stabili.  Nella prima zona si sono mossi prevalentemente investitori che hanno acquistato piccoli tagli da mettere a reddito, vista la vicinanza della Bocconi, insieme ai genitori degli studenti. Una camera a studente si affitta intorno a 650-700 € al mese. L’offerta abitativa spazia da soluzioni vecchia Milano a condomini degli anni ’50-70.  Da viale Tibaldi verso corso San Gottardo e Porta Ticinese le quotazioni sono più elevate, per una soluzione di piccolo taglio e in ottimo stato i prezzi partono da 5500 € al mq e arrivano anche a 7000 € al mq.  Nel tratto che, da viale Tibaldi si sviluppa verso Cermenate, si parla di valori intorno a 4000 € al mq.

Crescono i valori immobiliari del quartiere Cermenate-Torretta. Su viale Cermenate acquistano coloro che non riescono più ad acquistare in zona Bocconi e limitrofe e si spostano oltre la circonvallazione. Poche le nuove costruzioni, le ultime vendute a 6000 € al mq. I valori immobiliari dell’usato oscillano da 3000 a 3500 € al mq.

Crescono dell’1,7% i valori delle case nella macroarea di Bovisa-Sempione.

Prezzi in aumento a Quarto Oggiaro. Nell’ ultimo anno sono cresciuti gli acquisti da parte di famiglie immigrate che hanno avuto accesso al credito. Si prediligono le soluzioni in buono stato. Infatti, ci sono diverse soluzioni ex “Aler” riscattate da tempo e che si vendono a prezzi medi di 1500-1700 € al mq. Condomini civili sono disponibili a ridosso di Parco Verga e Parco di Villa Scheibler, si tratta di soluzioni civili che si scambiano a 2000-2300 € al mq. Le soluzioni più recenti sono quelle di EuroMilano, costruite dopo il 2002 e che si vendono da 2600-3200 € al mq. Nuove costruzioni sono disponibili in via Eritrea e via Melato angolo via Pascarella: si chiedono da 3300 a 4000 € al mq per gli ultimi piani/attici. Le case di corte hanno prezzi inferiori a 1500 € al mq.

Continuano a crescere i valori immobiliari nella zona di Prealpi-Mac Mahon: la motivazione si deve ricercare nella presenza di prezzi più contenuti rispetto al vicino quartiere di Cenisio. Ad acquistare sono prevalentemente giovani al primo acquisto o famiglie che si indirizzano su tipologie di tipo popolare ex Aler, acquistabili a 3000 € al mq. Pochi gli investitori che non trovano più la convenienza alla luce dell’aumento dei prezzi. Non ci sono nuove costruzioni i cui prezzi si aggirano intorno a 6000-7000 € al mq. Piacciono, in particolare le soluzioni civili, in buono stato. Mediamente per una soluzione usata da ristrutturare si spendono intorno a 2600 € al mq.

Lieve contrazione dei valori nel quartiere Bovisa dopo anni di crescita. I tempi di vendita sono in aumento, la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in leggero calo a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Anche gli investitori sono più prudenti alla luce della futura nascita di due student housing in via Durando e via Baldinucci. Prudenza anche rispetto allo scalo Farini a causa dei prezzi troppo alti raggiunti dal quartiere.  Le quotazioni dell’usato immediatamente a ridosso dell’area si aggirano intorno a 4000 € al mq, quelle del nuovo 5000 € al mq. Un buon usato nel cuore della Bovisa si scambia a 3800 € al mq.  Vanno intanto avanti i progetti relativi alla Goccia, alla riqualificazione del Palazzo delle Poste e al progetto Mo.le.co.la che ridisegnerà la viabilità e porterà alla creazione di nuove piazze e di studentati.

I valori immobiliari di Dergano sono in aumento, un immobile in buono stato si vende a 4000 € al mq. Si nota un allungamento delle tempistiche di vendita e un aumento di famiglie che dal vicino quartiere di Isola, si spostano per acquistare spazi più ampi a prezzi più convenienti. Negli ultimi tempi il quartiere è stato sottoposto a interventi di restyling che lo hanno migliorato dal punto di vista dell’arredo urbano e della viabilità. Si apprezza la presenza della metropolitana (ad Affori e Dergano sono presenti dei centri direzionali) e di tre parchi, tra cui Parco Nord. Non ci sono molte nuove costruzioni, i valori sono arrivati intorno a 5500-6000 € al mq.

Aumentano dell’1,2% i prezzi della macroarea di Vercelli-Lorenteggio.

Il mercato immobiliare nella zona di Wagner-De Angeli evidenzia un lieve calo sulle soluzioni medie: i tempi di vendita sono in aumento, i potenziali acquirenti, soprattutto giovani coppie e investitori, sono frenati dai prezzi troppo elevati raggiunti dai piccoli tagli. L’offerta si riduce anche perché i potenziali venditori non trovano immobili adatti da acquistare. Piazza Wagner e Buonarroti sono quelle più esclusive dove si toccano top prices di 8000 € al mq. Rallenta anche l’area intorno a piazza Buonarroti i cui prezzi arrivano a 7000 € al mq ma risente della vicinanza di City Life, la cui offerta immobiliare è di qualità decisamente superiore.  In via Sanzio e in via Colonna prevalgono le abitazioni degli anni ’70 che, in buono stato, hanno valori medi di 6000 € al mq

Crescono i valori immobiliari nella zona di Lorenteggio verso piazza Tirana, dove sorgerà il capolinea della nuova linea metropolitana blu. I valori elevati raggiunti in piazza Frattini stanno spingendo le giovani coppie ad acquistare in quest’area della città che oltre ad essere riqualificata presenta ancora prezzi contenuti. Una soluzione da ristrutturare costa intorno a 2500 € al mq una già riqualificata 3000 € al mq. Ci sono giovani di 25-35 anni che acquistano e anche investitori che trovano prezzi convenienti per monolocali e bilocali. Sono presenti nuove costruzioni a 4000-4500 € al mq.  Invariati i prezzi in piazza Frattini dove si registra un mercato più prudente. Un usato costa intorno a 3500- 4000 € al mq. Sono soprattutto le soluzioni da ristrutturare a soffrire in maniera importante. In via Giambellino, via Brunelleschi, largo Scalabrini si parla di 2700-3000 € al mq per soluzioni in ottimo stato degli anni’70. Nella zona signorile di via Soderini, via Primaticcio e via San Gimignano si toccano 3500-4000 € al mq con punte di 5500 € al mq per il nuovo.

In lieve ribasso i valori delle case nella zona di Solari-Foppa-Savona dove si sono vendute prevalentemente case di ampia metratura. Sono state acquistate anche da investitori che comprano e ristrutturano. L’offerta immobiliare è abbastanza omogenea essendosi sviluppata tra gli anni ’40 e gli anni ’50. Una soluzione in buono stato nella fascia che va da via Stendhal verso piazza Napoli costa intorno a 6000 € al mq. I prezzi salgono a 7000 € al mq in via Solari. Si vendono a 6000 € al mq le abitazioni di via Savona dove è possibile trovare anche immobili di ringhiera dei primi anni del 1900. Le costruzioni nuove si vendono intorno a 8000-9000 € al mq.

La macroarea di Fiera-San Siro mette a segno un aumento dei prezzi dell’1,1%. Prezzi in aumento a San Siro e stabili a QT8. Le attese per la futura riqualificazione dell’area e gli inizi di alcuni interventi di nuova costruzione stanno determinando una maggiore domanda, sempre più focalizzata su immobili ristrutturati, dotati di balconi e aree verdi. Ci sono anche diversi investitori che acquistano per mettere a reddito. Se fino a poco tempo fa si indirizzavano sugli short rent oggi si interessano al segmento residenziale. Sta infatti prendendo piede in modo importante il contratto a canone concordato, dopo che il Comune di Milano ha rivisto al rialzo i valori. L’offerta abitativa della zona è decisamente eterogenea: si va dalle soluzioni popolari di via Paravia e piazzale Selinunte a 2500 € al mq fino a quelle di piazzale Brescia (4000 € al mq) e via Rembrandt (4500 € al mq).  Immobili signorili sono acquistabili nell’area intorno allo stadio di San Siro (via Tesio, via Patroclo, via Harar), in via Ottoboni e limitrofe: raggiungono prezzi di 7000-8000 € al mq per toccare i 10 mila € al mq a ridosso dell’Ippodromo.

La macroarea di Città Studi-Indipendenza mette a segno un aumento dei prezzi dello 0,4%.

Mercato in salita intorno a viale Premuda dove si sono realizzati prevalentemente acquisti per investimento da destinare alla locazione ordinaria. Si è, infatti, fortemente ridimensionato il mercato degli affitti turistici. La maggioranza degli immobili sono da ristrutturare; ambiti terrazzi e balcone. Piace in particolare la zona compresa tra piazza Cinque Giornate e piazza Risorgimento dove si concentrano immobili d’epoca costruiti negli anni ’20 e che in discreto stato si acquistano ad almeno 6000 € al mq. Le soluzioni di pregio si concentrano intorno ai giardini della Guastalla e largo Augusto e possono toccare punte di 12 mila € al mq. Quotazioni simili si registrano per soluzioni di nuova costruzione presenti in corso XXII Marzo e via Cellini. In ascesa i valori anche in corso Concordia dove una soluzione ristrutturata si scambia a 8-9 mila € al mq. L’arrivo della linea 4 della metropolitana in piazza Tricolore rappresenta un plus per la zona.

I prezzi delle case del quartiere di Crescenzago-Gorla sono in leggero ribasso. La disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti si contrae, compresa quella degli investitori che comprano per affittare a lavoratori fuori sede e studenti. E’ più difficile vendere abitazioni dal valore superiore a 250 mila €. Chi non riesce a comprare si sposta nell’hinterland. Piace in particolare l’area a ridosso del Naviglio della Martesana e gli immobili posizionati in piazza del Governo Provvisorio. Prevalgono i condomini degli anni ’60-’70 che, in buono stato, si valutano mediamente 3000 € al mq. Ci sono palazzi di tipologia popolare, spesso da ristrutturare e privi di ascensore, che si acquistano a valori medi di 2600 € al mq. Non ci sono importanti sviluppi di cantieri di nuova costruzione ma sporadici interventi acquistabili a 4000 € al mq.

Crescono i prezzi in via Teodosio, via Porpora e via Vallazze. La domanda è in aumento, i valori degli immobili anche. I prezzi per soluzioni in buone condizioni si aggirano intorno a 4500- 5000 € al mq. La domanda arriva prevalentemente da persone residenti nel centro sud che acquistano per i figli che studiano in città e che spesso poi affittano anche le stanze ad altri studenti. Cercano prevalentemente immobili in buono stato che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Costano di meno gli immobili presenti in piazza Bottini dove si scende a 4000 € al mq. Più esclusiva la zona di Casoretto i cui prezzi toccano anche 6000 € al mq.

In corso XXII Marzo il mercato immobiliare registra una leggera diminuzione dei valori, che si è resa necessaria per muovere il mercato rallentato dai prezzi troppo alti. Si sono realizzate soprattutto compravendite di abitazione principale. Si sono registrate vendite di immobili che erano destinati a casa vacanza e BB. Corso XXII Marzo è decisamente commerciale e, al momento, si vende intorno a 5500-5900 € al mq. La zona piace perché servita dal punto di vista commerciale e con un’ottima offerta di immobili di prestigio e civile. Questi ultimi si valutano da 5000 (per i tagli più grandi, da ristrutturare e a piani medio bassi) a 5500 € al mq (per i tagli più piccoli). Sono maggiormente presenti su corso XXII Marzo.  Si segnalano valori oltre 7000-8000 € al mq per le soluzioni di prestigio che si affacciano su piazza Grandi, corso Plebisciti, via Compagnoni e via Hajech. Le nuove costruzioni hanno valori medi di 8000-9000 € al mq. Si segnala un’importante richiesta di nuove costruzioni in classe energetica elevata, all’interno di complessi dotati di piscina, portineria h24.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa