Scenario generale
Il 2011 non è stato un anno facile per il mercato immobiliare italiano.
Mai, come in questo anno, potenziali acquirenti e venditori sono stati accumunati da un generale disorientamento causato dai numerosi interventi che si sono susseguiti per stabilizzare l’economia italiana. Nonostante ciò coloro i quali hanno avuto la possibilità di acquistare (perché in condizioni di ottenere un mutuo o perché in possesso di capitali accumulati) hanno considerato l’abitazione una forma di impiego del denaro sicuro, al riparo dalle instabilità degli investimenti finanziari.
Ed allora chi ha potuto ha migliorato la propria abitazione, facendo un acquisto migliorativo; tanti genitori hanno aiutato i figli cedendo i propri risparmi in modo da consentire loro l’acquisto della prima casa, in questo momento difficilmente accessibile con un’erogazione creditizia più selettiva; molte famiglie con una situazione economica ormai stabilizzata hanno pensato di acquistare una seconda casa in località turistiche (optando anche per località meno “vip” e quindi meno costose) .
Compravendite
Gli ultimi dati sulle compravendite residenziali hanno registrato una contrazione delle transazioni del 2,2% (dal 2010 al 2011) e l’anno si è chiuso con 598.224 scambi , lontani dai picchi del 2006, ma vicini ai volumi della fine degli anni ’90. Nelle grandi città poi si sono avute anche variazioni positive (fonte Agenzia del Territorio).
L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 78% di coloro che hanno acquistato la casa in questa seconda parte del 2011 si è indirizzata verso l’abitazione principale,
a seguire quella ad uso investimento (16,8%) e poi la casa vacanza (5,2%).
Criticità sul mercato immobiliare: impatto su prezzi e tempi di vendita
Tutto questo non elimina il fatto che sul mercato immobiliare italiano ci siano ancora delle problematiche che occorre tenere presente per capirne l’andamento. La distanza tra la capacità di spesa (determinata dalla combinazione di minore capacità di risparmio e di riduzione del credito )e le richieste dei venditori unita alla maggiore offerta di immobili sul mercato, hanno determinato una contrazione dei valori immobiliari e un aumento delle tempistiche di vendita. Infatti i prezzi immobiliari nel 2011 hanno segnalato una contrazione( – 4,7% nelle grandi città e nei loro hinterland, -4,2% nei capoluoghi di provincia) e i tempi di vendita sono sempre più lunghi (184 gg nelle grandi città, 210 gg nei capoluoghi di provincia e 205 gg nell’hinterland delle grandi città).
Tipologie immobiliari e preferenze degli acquirenti
La contrazione dei valori ha interessato prevalentemente le tipologie usate, in cattivo stato di manutenzione. Gli acquirenti infatti sono diventati più attenti e soprattutto meno propensi a realizzare importanti lavori di ristrutturazione e per questo hanno privilegiato le abitazioni usate ma in buono stato. Hanno poi preferito la soluzioni con riscaldamento autonomo e quelle in contesti condominiali decorosi al fine di ridurre le spese. Sempre più importante la presenza dell’ascensore. Attenzione anche per la disposizione degli spazi interni soprattutto quando consentono di ricavare una camera aggiuntiva. Il trilocale ed il bilocale concentrano la maggioranza delle richieste , con bilocale in prevalenza a Milano, Roma, Napoli e Torino.
Mercato delle locazioni e domanda per investimento
i canoni di locazione sono leggermente al ribasso (-1,4% per i bilocali e -1,7% per i trilocali) ma il mercato è vivace: c’è la domanda di coloro che non riescono ad acquistare ma c’è anche tanta offerta sul territorio alimentata dagli immobili acquistati per investimento. Ed è proprio questo un segmento di mercato (16,8% la percentuale di chi ha acquistato per uso investimento nella seconda parte del 2011) cha ha assorbito i capitali di chi ha temuto l’instabilità del mercato finanziario subito dopo l’estate. Alla fine del 2011 questi potenziali acquirenti hanno iniziato a temere l’inasprimento fiscale. Si tratta comunque di persone che difficilmente fa ricorso a finanziamento e che,in questo momento, grazie alla cospicua offerta presente sul mercato riescono a cogliere delle buone opportunità. Si acquistano soprattutto piccoli tagli. I rendimenti immobiliari sono del 3,9% annuo lordo, ma non dimentichiamo che chi investe nel mattone punta soprattutto al capital gain. Chi ha comprato quando prezzi degli immobili hanno iniziato a salire, alla fine del 2011 si è ritrovato con un immobile rivalutato nominalmente dell’87%.
Previsioni per il 2012
Ma dove andrà ora il mercato immobiliare e quanto durerà ancora questa correzione dei valori? Non è facile capirlo. In base ai nuovi dati raccolti sull’andamento del mercato immobiliare dell’anno 2011 si rivedono ancora al ribasso le previsioni immobiliari per il 2012.
Il contesto macroeconomico incerto rende difficile effettuare delle stime ma riteniamo che i prezzi nelle grandi città nel 2012 potranno avere un’oscillazione compresa tra -2% e 0%. Le dinamiche immobiliari di queste realtà potrebbero essere migliori rispetto a quelle che si registreranno nelle realtà dell’hinterland, così come quelle del Nord e del Centro Italia rispetto al Sud Italia.
Per restituire vitalità al mercato immobiliare diventa sempre più importante un’attenta analisi della capacità di spesa dei potenziali acquirenti e una valutazione in linea con il reale valore dell’immobile, aspetti fondamentali per orientare il potenziale venditore nella determinazione del prezzo della richiesta, così da colmare il gap esistente tra domanda e offerta.
Inoltre, secondo gli operatori del nostro Gruppo nei prossimi mesi si potrebbero riscontrare ancora difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, alla capacità di risparmio e soprattutto all’ accesso al credito, elemento quest’ultimo che rappresenta un nodo cruciale per restituire fiducia alle famiglie italiane che, anche in questi mesi incerti, non hanno mai rinunciato al progetto di acquistare casa per la prima volta o di migliorare quella di proprietà.